香港金融管理局總裁陳德霖宣佈新一輪按揭貸款審慎監管措施向媒體的發言
演講辭
2017年05月19日
香港金融管理局總裁陳德霖宣佈新一輪按揭貸款審慎監管措施向媒體的發言
陳德霖, 香港金融管理局總裁
- 由於香港房地產市場過熱的風險近期持續上升，為了維持銀行體系的穩定，我在這裡宣佈金管局新一輪物業按揭的逆周期監管措施。
- 金管局在2015年2月推出第七輪宏觀審慎監管措施後，物業交投特別是中小型住宅交投有所放緩。其後，由於外圍市場環境動盪及預期美國加息，香港房地產市場出現調整，樓價在2015年10月之後6個月期間下跌了11%。但是從2016年4月開始，樓價又再回復上升。根據差餉物業估價署的最新數據顯示，今年3月私人住宅價格指數已經超越2015年9月的高位。
- 在住宅樓宇成交量方面，自從政府在去年11月提高住宅物業交易雙倍印花稅至15%之後，住宅物業成交量在隨後兩個月下跌超過一半。但樓市在今年2月起又再轉趨活躍，住宅物業成交量由今年1月的3,300多宗，回升超過一倍至上個月的大約7,000宗。
- 與此同時，我們注意到按揭貸款市場競爭激烈，即使美元利息正常化已經展開，香港的實質按揭貸款利息至今不但未有上升，反而有所下降，加上銀行提供吸引的現金回贈，都會增加樓市過熱的風險，亦會削弱銀行在周期逆轉時的抗震能力。
- 有見及此，金管局認為有必要推出三項新逆周期監管措施，去加強銀行按揭業務的風險管理。
- 第一項措施是要求採用內評法(Internal Ratings-Based Approach)計算資本充足比率的銀行，對新造住宅按揭貸款的「風險權重」(risk weight)下限，由現時的15%提高10個百分點至25%，從而提升這些銀行在樓市周期逆轉時抗震的能力。以內評法計算資本充足比率的銀行，在按揭市場的市佔率超過八成。
- 金管局推出的第二項措施是將涉及多過一個按揭貸款的按揭成數(LTV)上限下調一成。我們認為，涉及多項按揭的借款人在樓市和經濟周期逆轉時的違約機會和涉及的潛在風險會較單一物業按揭為高。所以金管局在2012 年推出第五輪監管措施時，已經要求銀行將多項按揭申請人的「供款與入息比率」上限由五成下調一成至四成。有鑑於樓市過熱風險持續上升，我們認為有需要進一步收緊，銀行須將涉及多項按揭的適用按揭成數上限下調一成。
- 第三項措施是將收入來自香港以外地區的借款人的「供款與入息比率」上限下調10個百分點。基於各種理由，銀行在處理收入來自香港以外地區的貸款申請時，比較難驗證申請人的收入和債務，所以這類按揭貸款會有較高潛在風險。為了進一步提升銀行的風險管理，金管局要求銀行，對於主要收入來自香港以外地區的貸款申請人，除了根據2011年第四輪措施的要求，將所適用的按揭成數上限下調一成以外，須同時將有關按揭的「供款與入息比率」上限下調10個百分點。
- 以上三項措施即時生效，但是在今日或之前已簽訂臨時買賣合約的按揭申請則不受影響。
- 稍後，阮國恒副總裁會為大家詳細介紹上述措施的細節。
- 金管局每次推出收緊按揭貸款準則的措施時，都會盡量作出平衡，以減低對真正用家，尤其是首次置業人士的影響。今次金管局推出的新措施，主要針對兩類風險較高的借款人，包括涉及多項按揭，以及主要收入並非來自香港的借款人。
- 目前香港和外圍環境都仍然存在很大的不確定性，而樓市周期的演變會受很多不同因素影響，包括土地和住宅供應、按揭利息的走勢、香港經濟環境和市民收入的變化，和外圍的情況等等。隨著美國利率逐步正常化，在聯繫匯率制度下，香港利率最終會跟隨上升。我想藉此機會，再一次提醒市民大眾，對大多數人來說，置業不單是人生的重大決定，亦是一個大額的槓桿財務交易。市民應考慮未來一段長時間經濟及市場環境，尤其是按揭利率可能出現的轉變，在作買樓決定時，應該量力而為，審慎管理風險，不要過度借貸。
- 金管局會繼續密切留意市場發展，並因應樓市周期的演變推出適當的措施，保障銀行體系穩定。
