金管局一直關注銀行在經營住宅按揭業務時是否有充足的風險管理。住宅按揭貸款佔銀行本地總貸款的36%，因此我們必須確保銀行維持穩健及審慎的貸款準則，妥善管理有關業務的風險，避免因為住宅按揭貸款質素轉壞而可能引起的信貸風險。過去十多年，我們親身感受到樓市波動和資產泡沫爆破，對整個金融體系，以至整個社會，甚或全球的影響。香港於1997-1998年亞洲金融風暴後，樓市大幅下滑，出現大量負資產個案，對香港的經濟造成沉重壓力。最近，我們亦目睹美國的次按問題如何引發影響全球的金融危機。 這些例子說明我們不能對銀行經營住宅按揭業務的風險管理掉以輕心。我們認為銀行在風險管理上應恪守以下兩項原則：（一）評估風險時必須充分考慮整個經濟週期當中可能出現的變化（through-the-cycle）、（二）不能過分依賴歷史數據，要充分考慮各種環境因素的變化，以確保在「最壞情況」(worst-case scenario) 出現時，銀行仍然維持足夠的風險抵禦能力。而這兩項原則在現時國際間討論如何改善金融業監管時亦開始廣泛地被接納為基本考慮因素。
近期，隨著龐大的資金流入香港，增加資產泡沫的風險，金管局同時加緊對住宅按揭貸款的監管工作，並採取一系列措施，提醒銀行及市民大眾留心住宅按揭貸款風險，包括將價值2000萬元或以上物業貸款的按揭成數上限由7成調低至6成；要求銀行以審慎的方式釐定住宅按揭息率，包括適當參考最優惠貸款利率與香港銀行同業拆息之間的長期平均息差；充分評估借款人的還款能力，並審慎計算借款人的供款與入息比率及物業的估值，並考慮現時極低的息率若回復至較正常水平時可能對借款人還款能力造成的影響。金管局亦正在進行現場審查，確保認可機構遵守有關的規定及實行適當措施，以符合最佳經營手法。
最近，住宅按揭業務競爭有加劇的趨勢，令人擔心一些銀行的定價已貼近甚至低於可長期持續的水平。假如這個情況持續甚或惡化，將對銀行的風險管理及長遠穩定性構成威脅。金管局近日再次主動接觸銀行，了解它們釐定住宅按揭息率的定價策略。我們的關注點，是銀行的定價水平，是否只考慮現時的信貸成本，而忽略若日後資金成本或呆壞賬水平上升時可能對其財政穩健性的不良影響。透過這些會面，我們與銀行分享金管局有關住宅按揭產品定價框架的一些內部研究，例如定價框架必須考慮銀行現時資金成本、預期信貸成本、固定和浮動行政開支、現金回贈和其他按揭優惠攤銷模式，以及呆壞賬水平假設等因素而得出的參考水平。我們希望藉著一套有系統的分析框架，用以提醒銀行必須審慎定價及妥善地管理風險。
另外，我們希望特別提醒銀行，在亞洲金融風暴後樓市大幅下滑時，香港銀行業的住宅按揭貸款壞賬仍能維持在低水平，除有賴於優良的風險管理外，當時利息正在下調的環境亦大大減低了供款人的負擔及可能出現斷供的情況。不過，這個別情況未必會在下一次的樓市下滑時出現。因此，我們認為銀行在計算信貸成本時不能過分依賴歷史數據，而要顧及到因利率上升而可能引發的樓市調整，與供款人因還款負擔大幅增加而引至斷供的風險。事實上，美國的次按問題也說明過度依賴歷史數據的風險管理模式是未必穩妥的。
除了銀行體系的風險外，金管局亦希望提醒有意置業人士，留心他們的還款能力。現時低於長期平均水平的息率不可能會永遠持續，置業人士應該量力而為，充分考慮利率一旦回復至較正常水平時對本身還款能力的影響，避免出現還款困難。而銀行的審慎及可持續的住宅按揭息率，將有助置業人士更好地管理本身的財政風險。
副總裁
阮國恒
2010年3月2日
